Investir dans l’immobilier, cela ne signifie pas toujours acheter un appartement pour y mettre un locataire à l’intérieur. C’est ce qui est accessible le plus facilement lorsqu’un particulier souhaite faire un investissement, mais il est également possible d’acheter un local professionnel pour le louer. Il est vrai que l’immobilier d’entreprise est moins répandu en population générale, pourtant, c’est un investissement qui représente beaucoup d’avantages.
Tout d’abord, l’immobilier locatif professionnel est plus rentable, avec une rentabilité supérieure à 5 %. Il est possible de déduire plus de charges sur l’entreprise qui loue, et surtout, le bail est généralement d’une durée plus longue que dans le cas d’un locataire particulier. Lorsque l’entreprise s’installe, elle communique pour faire connaître son emplacement, ce n’est donc pas pour changer d’adresse au bout d’une année.
Lorsqu’on parle de l’immobilier locatif professionnel, on parle des locaux de grande taille pour des activités commerciales, mais aussi de locaux professionnels pour les activités libérales et artisanales. C’est donc à chacun de choisir en fonction de son budget, du lieu de l’investissement, et de ses connaissances en la matière.
Investir dans des bureaux
Pour se constituer un patrimoine, un particulier peut investir dans des bureaux. La rentabilité est bonne, d’environ 3 % supplémentaires par rapport à un appartement ou une maison. Ici aussi, le bail professionnel est de minimum trois ans, pour aller jusqu’à neuf ans, ce qui permet à l’investisseur propriétaire de voir sur le long terme pour rembourser son emprunt. Toutefois, pour investir dans ce type d’immobilier, il est nécessaire de trouver un emplacement intéressant, la des petites entreprises vont avoir envie de s’installer avec toutes les commodités dans les alentours. Cela signifie près des centres-villes, près des axes routiers comme les nationales et les autoroutes, dans des endroits où il y a des transports en commun pour que les employés puissent venir sans avoir à prendre la voiture. Une étude de marché est donc conseillée pour placer son argent au bon endroit.
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Investir dans un cabinet médical
Un cabinet médical représente un très bon investissement locatif professionnel, puisqu’il peut accueillir une profession libérale comme médecin généraliste, ou bien un spécialiste. De nos jours, la tendance est de faire construire une petite maison pour pouvoir loger à l’intérieur plusieurs personnes qui exercent une fonction médicale. Cela peut être un cabinet de médecins généralistes, un cabinet d’infirmier, ou bien un cabinet de kinésithérapeute. C’est ce que l’on appelle les maisons médicales qui poussent un petit peu partout sur le territoire.
Pour investir dans ce type d’immobilier commercial, il faut choisir le bon emplacement, pour que la clientèle se trouve présente en grand nombre dans les alentours. Aussi, l’emplacement devra être bien desservi par les transports en commun, et il devra y avoir un parking pour se stationner facilement et gratuitement. Ce sont des petites choses pratiques qui feront le succès du cabinet médical, et donc du loyer encaissé.
Pour avoir une rentabilité maximum, il faut que chaque local soit occupé par un locataire, et donc qu’il y ait de la demande. Il est conseillé de regarder l’offre médicale de la ville, et de se renseigner pour savoir s’il y a vraiment la place pour que s’installent plusieurs praticiens.
Investir dans un local commercial
Pour diversifier les sources de ses revenus, investir dans des locaux commerciaux est sans aucun doute une très bonne manière de diversifier son patrimoine. Par rapport à une habitation privée dans un secteur résidentiel, le propriétaire bénéficie davantage de se payer un local commercial. Le bail est de neuf ans minimum, il ne peut être résilié au cours des trois premières années. Aussi, certaines taxes sont directement payées par le locataire, ce qui fait moins de frais à la charge du propriétaire que dans le cas d’une habitation privée.
Un local commercial peut être occupé par une petite entreprise, mais aussi pour faire une supérette, ou une autre activité de service. Pour que le local soit occupé le plus longtemps possible, pour que sa rentabilité soit bonne, il faut qu’il soit placé dans un endroit avec de la demande. Si le lieu de l’investissement immobilier locatif est peuplé de petits locaux commerciaux à louer avec la vitrine repeinte par de la peinture blanche, c’est un mauvais signe.
Faire un investissement dans un entrepôt
Diversifier son patrimoine, ce n’est pas seulement acheter un petit appartement pour le louer, ni même un petit commerce de centre-ville, mais cela peut être également investir dans un entrepôt. La rentabilité peut avoisiner les 10 % dans les meilleurs cas, ce qui constitue un très bon placement avec retour sur investissement. Un entrepôt peut être loué avec un bail commercial ou un bail professionnel. C’est au propriétaire et locataire de se mettre d’accord sur la nature du contrat. Pour investir dans ce type d’immobilisme, il faut généralement avoir une belle somme d’argent consacré, souvent beaucoup plus importante que pour un petit appartement de centre-ville.
Avantages de louer dans de l’immobilier d’entreprise
Il y a plusieurs avantages de faire un investissement de l’immobilier d’entreprise. Souvent, la rentabilité est bien meilleure que de l’immobilier résidentiel, il y a moins de risques d’impayés, et donc de mauvaises surprises. Au moment de la signature du bail, il y a un minimum de 3 ans et cela peut aller jusqu’à 9 ans au maximum. Cela permet de s’assurer de revenus réguliers pour rembourser son emprunt, ou bien pour avoir un complément de salaire sur le long terme. Contrairement à une habitation privée, si le locataire ne paye pas ses loyers, il est possible d’effectuer un recours plus rapide pour récupérer l’entrepôt.
Inconvénients de louer dans de l’immobilier d’entreprise
L’immobilier d’entreprise est une activité qui est liée à la conjoncture économique du pays. Cela peut permettre effectivement de mettre en place un loyer intéressant avec un prix plus élevé que pour un logement privé, mais les entreprises investissent lorsque l’économie fonctionne bien dans le pays et dans le monde. En cas de crise, la vacance locative peut être longue. C’est pour cela qu’il faut absolument trouver un emplacement prisé, privilégié, qui permettra de réduire cette vacance au maximum.
Lorsqu’il y a des travaux de rénovation à effectuer, ils sont souvent plus importants que pour une petite habitation privée. La surface est bien plus grande, il faut des équipements spécifiques comme la climatisation, et des équipements de sécurité pour respecter les normes.
Quel rendement attendre de son investissement immobilier locatif professionnel ?
Le taux de rentabilité locative, c’est le rendement qu’un investisseur est en droit d’attendre pour le moment son local d’activité à un professionnel. Le prix des loyers en immobilier professionnel n’est pas fixé de la même manière que pour l’immobilier résidentiel. Cela varie évidemment du nombre de mètres carrés, dont le prix est inférieur à une invitation privative.
Pour fixer le prix, cela dépend de la surface de la location, de la ville, de l’emplacement géographique, de l’activité professionnelle qui sera exercée, de la durée du bail, de l’état des locaux, et de la concurrence. En règle générale, dans les grandes villes, on peut s’attendre à un rendement annuel situé aux alentours de 5 %, tandis que dans les villes moyennes comme Saint-Etienne, le rendement fait plutôt de l’ordre de 8 %.
Faut-il investir dans des murs vides ou des murs occupés ?
La question des murs se pose forcément au moment de faire un investissement immobilier dans un local commercial. En faisant un achat de murs occupés, cela peut être intéressant, puisqu’il y a déjà un loyer et le rendement est déjà connu. Cela permet de s’affranchir de certaines inconnues, d’avoir une base importante pour investir. À partir des chiffres connus, il est plus facile d’aller voir son banquier et de demander un emprunt, d’autant plus qu’il n’y aura pas de locataire à rechercher dans le futur.
L’achat de murs occupés s’avère souvent compliqué, car c’est le type d’investissement qui est le plus prisé. Au contraire, les murs libres sont plus disponibles, mais il y a souvent des travaux à faire à l’intérieur. Dans ce cas, il faut vraiment choisir le bon emplacement, pour recevoir des loyers commerciaux réguliers avec le moins possible de vacances locatives. C’est la condition nécessaire pour en retirer des revenus intéressants, et pour se mettre en quête d’un locataire qui voudra bien signer un bail long.
La SCPI, un autre type d’investissement immobilier locatif
Plutôt que d’avoir à rechercher soi-même des locaux commerciaux, pour espérer en retirer le meilleur loyer, après avoir fait une étude de son projet, chaque investisseur peut aussi se tourner vers la SCPI. littéralement, cela signifie sociétés civiles de placement immobilier. Une SCPI achète de nombreux locaux commerciaux en France, en Europe et dans le monde, avec pour objectif de les louer, et d’en retirer un revenu locatif ici, la diversité des locaux est grande, de même que son importance, puisque certaines SCPI ont une valeur supérieure à 1 000 000 000 d’euros. Lorsqu’un locataire quitte le local à la fin de son bail, si celui-ci n’est pas loué pendant plusieurs mois, la valeur perdue est diluée dans la masse de tous les autres locaux professionnels. De plus, il n’y a rien à gérer, il y a juste à encaisser les loyers mensuels sans avoir à s’acquitter d’une taxe foncière à la fin de l’année. La rentabilité est un peu moins bonne que dans un investissement direct, c’est le prix de la tranquillité.