calcul loyer loi Pinel

Calcul du prix du loyer éligible à la loi Pinel

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    La loi Pinel est un dispositif qui permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt après avoir investi dans un logement neuf dans certaines zones de France. Concrètement, ce dispositif a permis de stimuler la production des logements là où la demande était plus forte que l’offre. 

    Faire un investissement dans l’immobilier locatif permet d’obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % selon la loi Pinel. Mais cela dépend de plusieurs facteurs, notamment des plafonds de loyers à respecter, mais aussi de la zone concernée. Dans chaque zone un plafond est imposé par la loi Pinel, qui permet d’effectuer le calcul de la surface utile de son bien immobilier. Dans le cadre d’une habitation privée, cela concerne toute la surface habitable, ainsi que 50 % des balcons, des terrasses et des dépendances. Une fois que la surface utile est connue, il faut appliquer le coefficient multiplicateur suivant : 0,7 + 19/ surface utile. Puis, pour faire le calcul du loyer Pinel, il faut appliquer la formule suivante :

    Loyer = surface utile x coefficient multiplicateur x plafond du loyer de la zone. 

    Petite précision à retenir, il ne peut y avoir que 9 m² de pris en compte en ce qui concerne les balcons, les terrasses, les vérandas et les caves pour effectuer le calcul du loyer avec la loi Pinel.

    Zones éligibles à la loi Pinel

    La loi Pinel ne s’applique pas de la même manière sur tout le territoire français. Elle concerne seulement trois zones : la zone A qui regroupe toute la région Île-de-France, la Côte d’Azur, et les grandes villes comme Marseille, Lyon et Lille; la zone A Bis qui comprend Paris, 75 communes dans le département des Yvelines, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, le Val-d’Oise et les Hauts-de-Seine; enfin, la zone B1 qui regroupe toutes les métropoles de plus de 250 000 habitants ainsi que la grande couronne parisienne.

    Dans ces zones, le barème du loyer Pinel s’établit à 17,62 euros pour la zone A bis, 13,09 euros pour la zone A et enfin 10,55 euros pour la zone B1. Il est à noter que depuis le début de l’année 2023, il n’y a que les appartements qui peuvent être défiscalisés grâce à la loi Pinel. Les particuliers qui ont fait un investissement dans une maison individuelle ne pourront plus prétendre à une réduction d’impôt.

    Quels sont les plafonds de loyers ?

    Les plafonds de loyer qui concernent la loi Pinel sont définis par le préfet de région. Ces plafonds sont calculés en fonction de la particularité du territoire, du nombre de logements disponibles, du revenu moyen des foyers, et d’autres paramètres que seul le préfet connaît pour prendre sa décision. Si les plafonds de ressources des locataires sont les mêmes dans une région qu’au niveau national, les plafonds de loyers sont vraiment caractéristiques à certaines zones.

    Exemple de calcul d’un plafond de loyer avec la loi Pinel

    Prenons le cas d’un appartement qui respecte les conditions d’application de la loi Pinel avec une surface de 58 m² et un balcon de 8 m². La surface utile de ce logement représente 58 + 8/2 = 62 m2. Le calcul du coefficient multiplicateur se fait selon l’équation (19/62)+0,7 = 1,006. Si l’appartement se situe dans la ville de Rouen dont le barème applicable est 10,55 du mètre carré, alors le plafond de loyer sera de 62×1,006×10,55 = 658 euros. 

    Quelles sont les conditions d’application de la loi Pinel ?

    Le plafond de loyer est une des conditions d’application de la loi Pinel. Mais il faut tenir compte également d’autres critères. Il y a les conditions liées à l’investissement immobilier, puisque la loi s’applique uniquement aux logements neufs, ou sur les logements qui font l’objet de travaux de réhabilitation. Depuis 2021, la loi Pinel s’applique aussi uniquement sur les logements qui sont situés dans un immeuble collectif, à condition que le logement soit loué nu, c’est-à-dire sans aucun meuble. 

    Autre condition, les revenus du locataire doivent être inférieurs à certains plafonds. Il peut y avoir une relation familiale entre le propriétaire et le locataire, seulement si ils ne font pas partie du même foyer fiscal. Ainsi, un papa ou une maman peut très bien investir dans un appartement neuf qui se situe dans un immeuble collectif pour pouvoir le louer à un enfant tout en obtenant une réduction d’impôt.

    Investir dans la pierre, c’est un acte permettant de se construire un patrimoine à condition aussi de choisir le bon régime fiscal pour son investissement immobilier et payer moins d’impôts. Il existe aussi d’autres dispoisitifs qui permettent de donner moins d’argent à l’état, savoir comment baisser son imposition pourrait surement vous intéresser.

    Les derniers changements qui concernent la loi Pinel

    La loi Pinel devait se terminer à la fin de l’année 2022. Entre-temps, le monde a connu une crise sanitaire sans précédent, qui a entraîné l’arrêt de nombreux chantiers, du à l’arrêt des entreprises pendant la crise du Covid 19. Pour tenir compte de ces perturbations, l’État a décidé de proroger le dispositif de la loi Pinel jusqu’en 2024. Toutefois, la réduction d’impôt obtenu par le propriétaire baisse dès le début de l’année 2023, pour passer de 21 % à 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans. En 2024, la réduction d’impôt Pinel va encore baisser pour passer de 17,5 % à 14 % pour un engagement de location de 12 ans. 

    Mais depuis mars 2022, il existe un nouveau dispositif pour stimuler la production de logements neufs. La population ne cesse de grandir, il y a donc besoin de logement, de surface, avec un dispositif stimulant. Cette fois-ci, les logements éligibles à la location seront plus grands, avec une meilleure performance énergétique. Ils seront construits selon les normes récentes, de manière à faire entrer la lumière du soleil pour réduire les factures énergétiques pendant les périodes de grand froid. Ces logements devront se trouver dans des zones où il y a de la demande, et ils devront posséder un espace extérieur pour une meilleure qualité de vie des locataires. En respectant ces nouveaux critères, les investissemeurs pourront continuer à profiter d’une réduction d’impôt de 21 % pour un engagement de location de 12 ans.

    A savoir : la loi Censi Bouvard permet aussi de réduire ses impôts grace à un investissement immobilier.

    Les conditions de ressources des locataires

    Si l’on parle le plus souvent du dispositif de la loi Pinel dans le cadre d’un investissement immobilier pour pouvoir mettre un logement à la location afin de toucher des loyers réguliers tous les mois, il est important de garder à l’esprit que ce dispositif ne peut s’appliquer à tous les locataires. Puisque les loyers sont calculés en fonction de plusieurs plafonds, les revenus des locataires ne devront pas dépasser de leur côté un plafond maximum.

    En 2022, une personne seule ne pouvait avoir au maximum plus que 39 363 € de revenus dans les zones A et 28 876 € de revenus dans les zones B2 et C pour pouvoir prétendre à un logement. Dans le cadre d’un couple, on parle alors de 58 831 € maximum de revenus en zones A contre 38 560 € maximum de revenus en zones B2 et C. Il y a tout un tableau à connaître avec un barème strict à respecter pour pouvoir bénéficier d’une location sur laquelle le propriétaire bénéficie d’une réduction de ses impôts.

    Les conditions d’application du plafond de ressources du locataire doivent être respectées au moment de la signature du bail. Par la suite, si le montant de ses revenus augmente, cela ne remet pas en cause le bail et l’avantage fiscal obtenu par le propriétaire.

    Ce qu’il faut retenir pour le calcul du loyer loi Pinel

    La loi Pinel est un dispositif qui a été mis en place par le gouvernement pour stimuler la production d’immobilier neuf dans certaines zones en tension pour ce qui est du locatif. Afin de calculer le montant maximum du loyer d’un logement éligible à la loi Pinel, il convient de bien respecter les formules de calcul dans certains paramètres dépendent uniquement des communes et des départements. Le montant maximum de la réduction des impôts d’un propriétaire peut atteindre jusqu’à 21 % du montant du loyer, tout en sachant que de son côté, il ne pourra pas déduire plus de 10 000 € par an. De son côté, le locataire ne doit pas dépasser un montant maximum de ses revenus pour pouvoir signer un bail dans un de ces logements. Les avantages sont donc conditionnés des deux côtés, d’autant plus que depuis 2023, un nouveau dispositif existe pour que la loi Pinel s’applique uniquement dans les zones les plus tendues et à des logements qui ont une bonne performance énergétique pour réduire les factures liées au chauffage.

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