L’état des lieux est une étape cruciale qui doit être réalisée avant l’entrée d’un locataire dans un appartement ou une maison. Il est possible de trouver un modèle de document sur Internet, avec les éléments obligatoires qui doivent y figurer. L’état des lieux doit décrire l’état de chaque pièce, leur descriptif, ainsi que les défauts des équipements électriques, des meubles, des fenêtres, des murs, du sol, et de tout ce qui peut se trouver dans le logement. Cela évite les litiges au moment de l’état des lieux de sortie à la fin du bail afin que le locataire puisse récupérer sa caution sans avoir à financer la réparation des dégradations dont il n’est pas responsable. L’état peut se faire également sous forme de constat locatif par un huissier.
Pourquoi faire état des lieux d’une location ?
Au moment de rendre une location, à la fin du bail, il est nécessaire de faire un état des lieux du logement entre le locataire et le propriétaire. L’état des lieux a pour mission de vérifier que le locataire rend le logement dans le même état que dans lequel il l’a trouvé. C’est la dernière étape avant la clôture définitive du bail. S’il y a un litige, l’état des lieux permet selon la loi de déterminer si le locataire est responsable des travaux à effectuer pour la remise en état des pièces.
L’état des lieux doit se faire aussi au moment d’entrer dans un logement, en prenant soin de bien noter les défauts des murs, du sable, des fenêtres, ou bien encore d’un meuble pour éviter tout problème au moment de la remise des clés. Faire un bon état des lieux permet de protéger le propriétaire honnête et le locataire honnête d’un éventuel désaccord. Si il est indiqué clairement dans l’état des lieux à l’entrée dans un logement qu’il y a déjà un trou dans le mur derrière le canapé, alors à la fin du bail, le propriétaire ne pourra se retourner contre son locataire pour lui faire payer la remise en état de ce défaut. Depuis l’année 2016, il y a une liste des informations obligatoires qui doivent figurer dans un état des lieux.
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Ce qu’il faut vérifier en faisant un état des lieux
Avant de commencer une période de location, le bailleur doit remplir clairement le document avec le locataire en précisant en état de toutes les pièces du logement. Cela concerne l’état des sols, des plafonds et des murs, le bon fonctionnement des portes et des poignets, le bon fonctionnement des volets et des fenêtres, le bon fonctionnement de chaque radiateur, du four, de la plaque électrique ainsi que des robinets d’eau. Il doit être indiqué clairement qu’il n’y a aucune fuite dans la salle de bain et dans la cuisine même si ce sera au propriétaire de payer pour une réparation si une fuite intervient pendant le bail.
Que doit contenir le document de l’état des lieux ?
L’état des lieux est un document qui doit mentionner obligatoirement les choses suivantes : la nature de l’état des lieux, à savoir s’il s’agit du moment de l’entrée ou de sortie du logement, l’adresse du logement en question, la date, l’identité du bailleur et celle du locataire, le domicile du propriétaire, les relevés des différents compteurs, le nombre de clés remis au locataire.
L’état des lieux précise également la description du logement, c’est-à-dire le nombre de pièces, le nombre de portes et de fenêtres par pièce, ainsi que l’état de chacun des éléments. Il doit être indiqué si une poignée de porte fonctionne mal, s’il y a une fissure sur un mur, s’il y a un trou ou une rayure dans le parquet, si les fenêtres ne ferment pas bien, si la porte d’un placard est voilé, si les volets ne se ferme pas complètement, si une prise de courant n’est pas correctement fixée au mur. Si le logement est loué meublé, alors doit être indiqué clairement le détail de chaque meuble ainsi que de la quantité de vaisselle présente dans la cuisine. Il ne faut pas hésiter à indiquer un maximum de précisions après la signature du bail, pour éviter de futurs problèmes sur la réparation des équipements. En cas de doute, ne pas hésiter non plus à prendre quelques photos qu’il sera possible de ressortir au moment de l’état des lieux lors de la sortie à la fin du bail. Cela évite de nombreux litiges.
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Procéder à l’état des lieux
La loi française stipule que le locataire doit rendre le logement exactement dans le même état à la fin du bail qu’au moment de l’entrée dans celui-ci. Si l’appartement ou la maison a été louée dans un excellent état avec des peintures blanches immaculées, le locataire ne pourra rendre le logement avec des traces de doigts partout sur les murs. Il devra remettre les murs en état en les faisant repeindre ou on les repeigne en lui-même pour que le propriétaire récupère le logement dans un état impeccable.
L’état des lieux se fait dans la majorité des cas entre le propriétaire et le locataire. Si l’une des deux parties ne peut être présente, un agent immobilier peut la remplacer si le bien est loué par l’intermédiaire d’une agence. S’il y a un conflit sur l’état d’une pièce en général, sur les réparations à effectuer sur certains équipements, ou bien sur des dégradations éventuelles qui sont l’objet de litiges, alors un huissier de justice peut également être présent pour effectuer un constat.
Quelques petites règles à respecter
Présenter un acte de cautionnement
Le dépôt d’une caution est obligatoire au moment de la signature d’un bail. Il est vivement conseillé de rédiger un acte de cautionnement sur lequel est précisé le type entre la caution simple ou bien la caution solidaire. Cet acte de cautionnement devrait être signé idéalement par le garant, même si sa signature peut se faire par voie dématérialisée. La rédaction d’un acte de ce type est un gage de sécurité pour le bailleur.
Demander l’attestation de l’assurance habitation du locataire
Le bailleur n’est pas tenu d’assurer son logement à partir du moment où une personne lui loue. C’est au locataire de souscrire une assurance habitation. Avant la remise des clés, le propriétaire doit demander l’attestation de l’assurance habitation à son locataire pour s’assurer que les éventuels dommages subis par son logement seront bien pris en compte par une assurance. En cas de doute, notamment sur la véracité du document, ne pas hésiter à téléphoner directement à la compagnie d’assurance pour en avoir le cœur net.
Fournir un détecteur de fumée
Depuis 2015, il est indispensable de posséder un détecteur de fumée dans son logement. Le locataire doit s’assurer de sa présence, auquel cas il doit en faire la demande auprès de son propriétaire. La présence d’un détecteur de fumée est essentielle pour prévenir des débuts d’incendie dans un logement.
Interdiction de sous louer
Au moment d’entrer dans un logement, le locataire s’engage à occuper l’appartement à lui seul et à ne pas le sous-louer à une autre personne. Il est interdit par exemple de transformer la location en colocation, et de vivre avec une autre personne si cela n’est pas précisé au départ dans le contrat.
Comment récupérer son dépôt de garantie après l’état des lieux ?
Si l’état des lieux est en accord entre le propriétaire et le locataire, le locataire récupère son dépôt de garantie qui a été versé au début de la location. Pour cela, il ne faut aucun litige, aucune dégradation, auquel cas le propriétaire est en droit de conserver le dépôt de garantie pour réparer les dommages. Dans le cas inverse, le propriétaire rembourse à son locataire l’intégralité du dépôt de garantie.
Parmi les dégradations qui doivent être remboursées par le locataire, il y a les détériorations liées à quelque chose d’anormal, comme des trous dans les murs, une grosse rayure sur le parquet, une fenêtre rayée ou abîmée. L’usure des peintures qui ont tendance à jaunir dans le temps ne peut être facturée aux locataires. À moins qu’il y ait des traces partout et que le propriétaire doit repeindre l’intégralité du logement avant la remise en location. Aussi, si le locataire a entrepris lui-même des travaux pour transformer une partie du logement, sans en informer le bailleur, sans avoir obtenu son accord, il devra payer la remise en état d’origine.
Que faire en cas de litige ?
Les litiges sont nombreux entre les propriétaires et les locataires au moment de rendre le bien immobilier à la fin du bail. En cas de conflit, l’intervention d’un huissier de justice peut être nécessaire, afin de procéder à un état des lieux selon les règles stipulées par la loi française. En tant que personnes assermentées, ces constatations ne pourront être contestées.
Si le litige persiste après la venue d’un huissier, les parties peuvent saisir gratuitement la commission départementale de conciliation. Cela permet de tenter de trouver une solution à l’amiable avant de saisir la justice.