Quand on possède un terrain ou une maison que l’on met en vente, il est possible d’avoir affaire à un promoteur immobilier qui souhaite acheter pour un futur projet. De particulier à particulier, la négociation du prix de vente se fait entre personnes qui ont à peu près les mêmes connaissances, elle est donc plus facile. Un promoteur immobilier est un professionnel du secteur qui cherche à faire un bon investissement pour créer un projet avec de nombreux logements et obtenir au final une belle plus-value. Mais alors, comment réagir face à quelqu’un qui maîtrise toutes les règles de la négociation avec des arguments imparables ? Est-il possible de négocier avec un promoteur ? Comment faire la meilleure transaction immobilière entre promoteur et un particulier ? C’est ce que nous allons voir ensemble dans cet article.

Vendre son bien immobilier à un promoteur

Le rôle d’un promoteur immobilier est d’acheter un terrain à bâtir ou un terrain déjà bâti à bon prix pour réaliser dessus un projet qui lui rapporte le plus. Pour entamer la négociation de son bien avec un promoteur, il convient de savoir ce qui se passe dans leur tête, connaître la marge de négociation et le prix maximum que l’on peut retirer de son bien. Calculer le prix au mètre carré se fait différemment avec un promoteur.

Dans tous les cas, un promoteur immobilier ne prendra pas de risques, et au moment de la signature de la promesse de vente, il intégrera des conditions suspensives qui peuvent être l’obtention de son permis pour avoir l’accord de réaliser son projet. Cela peut prendre du temps, beaucoup plus qu’avec un particulier, car il peut y avoir des recours des riverains, des associations, et avec les délais des tribunaux, il arrive que ce genre de transactions prenne plusieurs années.

Conseils pour bien comprendre la relation avec un promoteur

Vendre son terrain promoteur immobilier, c’est l’espoir d’en tirer un prix beaucoup plus important qu’avec un particulier. Toutefois, il ne faut pas sous-estimer la compétence des promoteurs qui sont des experts en la matière et ont l’habitude d’effectuer ce genre de transactions immobilières. Ils sont rompus à cet exercice, ils savent jusqu’où ils peuvent aller dans leur prix d’achat.

Parfois, pour avoir le dessus face au vendeur, les promoteurs sont tentés d’utiliser un vocabulaire professionnel, comme le prix potentiel constructible, le bilan financier, ou bien encore le droit à construire. En réalité, il se cache des choses simples derrière chacun de ces termes. Le prix potentiel constructible, c’est le potentiel estimé par le constructeur au moment de la revente après avoir retiré toutes les charges qui lui auront permis de réaliser son projet.

Si le prix de vente est ce qui intéresse le plus le vendeur, il ne faut pas se focaliser uniquement là-dessus. Comme nous l’avons expliqué dans un paragraphe précédent, un promoteur mettra toujours des conditions suspensives au moment de la signature de la promesse de vente. Le promoteur utilise la notion de valorisation d’un bien avec la méthode du compte à rebours. Cela me permet d’enlever toutes les charges, les marges, et les autres dépenses sur son chiffre d’affaires. Or, pour calculer ce chiffre d’affaires, le promoteur se base sur la surface de plancher, qui est calculée en fonction de ce qui est indiqué dans le plan local d’urbanisme. Cette surface de plancher est importante, puisque c’est elle qui va définir au final le prix du bien du vendeur.

Entre le premier prix d’achat proposé par le promoteur, la faisabilité du projet, et le prix final de vente, il peut y avoir un écart si le projet est revu à la baisse par la mairie. Un étage de moins à construire, ce sont plusieurs appartements, c’est une rentabilité plus faible, c’est un prix d’achat qui baisse en ce qui concerne le terrain.

Si le projet n’est pas réalisable, le propriétaire du terrain peut obtenir une indemnité compensatrice, mais il aura surtout perdu du temps, puisqu’il faudra trouver un nouvel acquéreur.

A savoir aussi : tout comprendre sur l’achat immobilier en leasing quand on ne possède pas d’apport.

Comment fonctionnent les conditions suspensives avec un promoteur immobilier ?

Le promoteur immobilier est un professionnel qui construit du logement, de l’appartement, et qui doit faire avec les règles de construction dans une commune. Au départ, il n’est jamais certain de pouvoir réaliser son projet comme il l’entend pour avoir une rentabilité maximum avec par exemple un immeuble de plusieurs étages. C’est pour cela que le promoteur place toujours des conditions suspensives, il utilise donc la promesse unilatérale de vente du vendeur pour décider ou non de lever l’option d’achat. Il n’a aucune obligation finale de lever cette option, il utilise la promesse unilatérale de vente comme délai pour se décider ou non sur la faisabilité de sa construction d’immeubles.

Le propriétaire d’un terrain bénéficie d’une indemnité d’immobilisation qui est versée sous forme de caution. Elle représente en général 5 % du prix de vente, qu’il est possible de récupérer lorsque l’option d’achat n’est pas levée. Toutefois, au moment de la rédaction de la promesse de vente, il faut bien faire attention car le promoteur pourrait mettre des conditions pour se prémunir de ne pas avoir à effectuer le versement de cette indemnité.

Au moment de la rédaction du contrat, il faut donc bien faire attention, en essayant de négocier une clause de transfert de permis si le promoteur n’achète pas, une clause d’indemnité en cas de désistement de celui-ci, une clause d’indemnité d’immobilisation lorsque l’option d’achat n’est pas levée. Il y a toujours des risques à effectuer une transaction avec les promoteurs immobiliers, alors il faut bien se renseigner en amont.

Le notaire n’est pas là pour défendre les intérêts du vendeur ou de l’acquéreur, son rôle consiste simplement à transmettre la propriété d’un bien immobilier d’une personne à une autre en calculant et en reversant les frais qui sont dus à l’État dans le cadre de cette transaction.

Négocier l’achat d’un appartement auprès d’un promoteur immobilier

Négocier avec un promoteur, ce n’est pas seulement essayer de vendre son terrain ou sa maison au meilleur prix, mais cela peut aussi vouloir acheter un appartement d’un programme neuf qui est en cours. Pour obtenir une bonne négociation, il faut souvent intervenir au bon moment. Le promoteur immobilier ne se lance jamais dans l’aventure s’il n’est pas certain d’avoir vendu au minimum un nombre de logements. Il a donc besoin de plusieurs réservations pour commencer son projet. Si l’on intervient parmi les premiers, le promoteur sera disposé à effectuer un geste commercial auprès d’un futur acquéreur. Au contraire, s’il y a déjà eu son nombre de réservations et que le projet d’immeuble a du succès, alors il sera pratiquement impossible de négocier. 

Toutefois, à la fin, ils restent toujours quelques appartements qui mettent plus de temps à se vendre. Cela peut concerner les rez-de-chaussée, ou bien les appartements qui ont une exposition un peu moins bonne avec moins de luminosité, ou qui donnent sur une rue passante. En cas de budget limité, il peut être intéressant d’attendre le moment où le promoteur cherche absolument à vendre les derniers biens. Il est possible d’obtenir une réduction de 10 % du prix de vente à cet instant. 

Autre type de négociation possible, ce qui concerne les prestations. Les promoteurs préfèrent souvent accorder de meilleures prestations pour le même prix plutôt que de laisser le tarif d’un logement. Pour vous, cela représente également une économie importante, car vous pourriez avoir un carrelage beaucoup plus beau, des portes d’une meilleure qualité, ou bien encore des menuiseries d’une gamme supérieure pour le même prix. N’hésitez pas à insister là-dessus.

Le saviez vous ? Comment vendre son appartement sans agence n’est pas si difficile.